結論：住宅ローンの「5年ルール」「125%ルール」は、投資用マンションのローンにもあるとは限りません。金融機関によって、ある・ないが分かれます。まず自分の契約書で確かめてください。
「金利が上がっても、5年間は返済額が変わらないんですよね？」
金利が上がり始めてから、オーナー様からこう聞かれることが増えました。京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。その感覚は住宅ローンの話で、投資用のローンでは違うことがあります。今日はその違いと、確認の方法を書きます。
住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」とは
変動金利の住宅ローン（元利均等返済）には、急に返済が重くならないための仕組みが2つあるのが一般的です。
- 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない
- 125%ルール：5年後に返済額を見直すときも、前の返済額の1.25倍までしか上げない
ただし、どちらも「払う額が減る」仕組みではありません。返済額が同じでも、中身は利息の割合が増え、元金の減りが遅くなっています。先送りされた分は、あとで払うことになります。
投資用マンションのローンでは、金融機関によって違う
ここからが本題です。投資用マンションのローンでは、この2つのルールがある金融機関と、ない金融機関があります。私が現場で扱ってきた中でも、両方ありました。
- 5年ルールも125%ルールもあるローン：住宅ローンに近い動き方をする
- 5年ルールはないが、125%ルールはあるローン：金利の見直しのたびに返済額が変わりうる。ただし上がるのは1.25倍まで。それを超えた分は、返済額の中の元金と利息の割合で調整される
- どちらもないローン：金利の上昇が、そのまま毎月の返済額に反映される
住宅ローンの感覚で「5年は返済が変わらない」と思っていると、投資用では思ったより早く返済が増えることがあります。家賃は金利に合わせて上がらないので、増えた分はそのまま毎月の手残りから削られます。
自分のローンを確かめる方法
- 金銭消費貸借契約書を見る：「返済額の見直し」「変動金利の取扱い」といった項目に書かれています
- 返済予定表を見る：金利が変わったあとの返済額と、元金・利息の内訳を確認する
- 金融機関に聞く：分からなければ、次の3つをそのまま聞いてください
- 金利の見直しは、年に何回・何月ですか
- 金利が上がったとき、返済額はいつから変わりますか（5年ルールはありますか）
- 返済額の上がり幅に上限はありますか（125%ルールはありますか）
返済が増えそうなときの選択肢
確かめた結果、返済が増えそうなら、選択肢は大きく3つです。手元の現金を残したうえでの繰り上げ返済、金利の低いローンへの借り換え、そして売却です。繰り上げ返済は、投資用だと利息が経費になっている点や、団信の保障が減る点にも注意が要ります。
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まとめ
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールは、投資用のローンにあるとは限らない
- 金融機関によって、両方ある・125%だけある・どちらもない、が分かれる
- 契約書・返済予定表・金融機関への3つの質問で、まず自分のローンを確かめる
金利の動きと投資用マンションの関係は、こちらにも書いています。
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きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
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