「売ると決めたら、どれくらいで終わりますか？」
売却のご相談で、手残りの次によく聞かれる質問です。答えは「準備が整っていれば3〜6ヶ月が目安。ただし投資用は、自宅の売却と違うところがいくつかある」です。
京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。今日は投資用マンションを売るときの流れを、現場で説明している順番で整理します。「投資用ならでは」の注意点も、そのつど書きます。
結論｜流れは7ステップ。投資用の違いは「入居者がいるまま売る」こと
- 手残りの概算と、売る・売らないの判断
- 査定（机上査定→訪問査定）
- 媒介契約（誰に頼むか）
- 販売活動（買い手探し）
- 申込み・条件交渉
- 売買契約（手付金）
- 決済・引き渡し → 翌年の確定申告
自宅の売却と大きく違うのは、投資用は入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）のが普通だという点です。これが流れの各所に影響します。
ステップ①｜「いくらで売れるか」の前に「いくら残るか」
査定を取る前に、手残りの概算を出してください。売却価格 − ローン残債 − 費用 − 税金。特に所有5年（売却年の1月1日判定）の税率の壁と、減価償却で取得費が減っている点は、査定より先に確認する価値があります。詳しくは別記事に書きました。
ステップ②｜査定は「机上」と「訪問」の2段階
机上査定は書類と相場だけで出す概算、訪問査定は実際に物件を見て出す金額です。投資用は入居中で室内を見られないことが多く、家賃・管理状態・修繕履歴・レントロール（賃貸条件の一覧）が査定の材料になります。手元に賃貸借契約書と管理会社からの報告書を揃えておくと、査定が早く正確になります。
売る側の本音として一つ。査定額は「その会社の予想」です。複数取るなら、金額の差より「なぜその金額か」の説明を比べてください。
ステップ③｜媒介契約——誰に任せるか
一般・専任・専属専任の3種類があり、信頼の度合いがそのまま契約の形になります。任せる相手の選び方は別記事にまとめています。
ステップ④｜販売活動——買い手は「投資家」
入居中の物件を買うのは、自分で住む人ではなく次の投資家です。つまり買い手が見るのは間取りより利回り・家賃の安定性・管理費修繕積立金の額・大規模修繕の予定。ここで物件の「出口の強さ」が試されます。空室になったタイミングで売ると実需の買い手にも売れるため、選択肢が広がります（売り時の記事参照）。
ステップ⑤⑥｜申込み・交渉・売買契約
買い手から申込みが入ると、価格・引き渡し時期・付帯条件の交渉に入ります。合意すれば売買契約を結び、手付金（売却価格の5〜10％程度が一般的）を受け取ります。投資用では、敷金の引き継ぎ・家賃の日割り精算・管理会社の引き継ぎを契約書でどう扱うかが重要です。ここを曖昧にすると決済直前にもめます。
ステップ⑦｜決済・引き渡し——入居者への通知も忘れずに
決済日に残代金を受け取り、ローンを完済して抵当権を抹消、所有権を移転します。投資用では、入居者に「オーナーが変わったこと・新しい家賃の振込先」を通知する必要があります。これは売主・買主・管理会社で連携して行います。売った翌年には確定申告を（譲渡所得が出た場合）。
期間の目安と、長引く原因
準備が整っていれば、査定から決済まで3〜6ヶ月が目安です。長引く原因は現場ではだいたい決まっていて、①書類が揃っていない（賃貸借契約書・管理規約・修繕履歴）②価格が高すぎて申込みが入らない ③担当者との連絡が滞るの3つ。逆に言えば、この3つを潰しておけば早く終わります。
まとめ
- 流れは7ステップ。目安は3〜6ヶ月
- 投資用は入居者がいるまま売る。買い手は投資家で、見られるのは利回りと管理状態
- 敷金の引き継ぎ・家賃精算・入居者への通知は、契約書で先に決める
- 長引く原因は「書類・価格・連絡」の3つ
「まだ売ると決めていないが、流れだけ知っておきたい」——その段階のご相談も歓迎です。公式LINEでは売り込みではなく、現状整理のお手伝いをしています。
きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
コメント