サブリース（家賃保証）はやめとけ？現役営業マンが仕組みの裏側を解説

「家賃保証が付いているので、空室でも安心ですよ」

投資マンションの営業を受けたことがある方なら、一度は聞いたことがあるセリフだと思います。

鍛太（けんた）です。京都・大阪で投資用マンションの営業をしている現役の営業マンです。

今日は、この「サブリース（家賃保証）」という仕組みについて、売る側の人間として正直に解説します。

先に結論を言います。

「保証があるから安心」と思って契約するのが、一番危ない。

サブリースそのものが詐欺だとは言いません。ただ、仕組みを理解せずにハンコを押すと、後悔する可能性が高い契約です。

サブリースとは何か？30秒で説明します

サブリースとは、業者があなたの物件を一括で借り上げて、入居者に又貸しする仕組みです。

・入居者がいてもいなくても、業者から毎月「保証賃料」が入る
・そのかわり、保証賃料は相場家賃の80〜90%程度

「空室リスクがなくなるなら、1〜2割引かれても安心かな」

そう思いますよね。私のお客様もほとんどの方が最初はそう言います。

でも、落とし穴は別のところにあります。

多くの人がここを誤解しています。

契約時の保証賃料が、30年続くわけではありません。ほとんどの契約には「数年ごとの賃料見直し」の条項が入っています。

築年数が経てば周辺の家賃相場は下がる。それに合わせて、保証賃料も下げられていきます。

「え、でも見直しを断ればいいのでは?」

そこで次の落とし穴です。

サブリース契約では、業者は「借りている側」です。

日本の法律では、借りている側(借主)が強く保護されています。本来は入居者を守るための法律ですが、サブリースでは業者がその保護を受ける側に回ります。

その結果、何が起きるか。

・業者からの減額要求は断りにくい
・オーナーからの解約は正当な事由がないと難しい
・解約に違約金がかかる契約もある

「保証してもらっている」はずが、気づけば「縛られている」。これがサブリースの構造です。

そもそも、の話をします。

本当に賃貸需要が強い物件なら、保証など付けなくても入居者は決まります。

ではなぜ、わざわざ保証を付けて売るのか。

「保証を付けないと、買い手が不安になる物件だから」というケースが少なくありません。

つまり「家賃保証付き」という安心材料が、実は「その物件の弱さの裏返し」になっていることがあるのです。

全部のサブリースがダメとは言いません。検討するなら、最低限ここを確認してください。

・保証賃料の見直しは何年ごとか、契約書のどこに書いてあるか
・オーナーからの解約条件と違約金の有無
・「保証なし」だと想定家賃はいくらか(=物件の本当の実力)
・サブリースを外した場合、売却価格がどうなるか

特に最後が重要です。サブリース付き物件は、売却時に買い手から敬遠されて価格が下がるケースがあります。ここまで含めて「出口」を考えておく必要があります。

・保証賃料は数年ごとに見直され、下がっていく
・借主保護の法律で、業者が守られる構造になっている
・「保証がないと売れない物件」の可能性を疑う
・契約書の見直し条項・解約条項を必ず確認する

「保証」という言葉には、人を安心させる力があります。営業の現場でそれを一番よく知っているのは、正直、私たち売る側です。

だからこそ言います。安心は、言葉ではなく契約書の中身で確認してください。

きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。

▼次に読む：サブリース頼みの提案をしてこない、まともな会社の見分け方はこちら。