マンションの相続はなぜ現金より有利なのか？評価額のカラクリを現役営業マンが解説

「相続対策になりますよ」

投資マンションの営業で、必ずと言っていいほど出てくるトークです。私も使います。

鍛太（けんた）です。京都・大阪で投資用マンションを売っている現役営業マンです。

今日は、この「相続対策になります」が本当なのか、仕組みの中身を売る側の視点で解説します。

結論：仕組みは本当。ただし「誰にでも有利」ではない

先に結論を言います。

現金をマンションに変えると、相続税の計算上の評価額が下がるのは本当です。これは営業トークではなく、税金の計算ルールそのものです。

ただし、これが本当に得になるのは「そもそも相続税がかかる人」だけです。相続税がかからない人がこの目的でマンションを買うと、意味のない買い物になります。ここを混同させる営業には注意してください。

相続税は「亡くなった時点の財産の評価額」に対してかかります。

同じ3,000万円なのに、なぜこんなに差が出るのか。理由は評価のルールにあります。

建物の相続税評価は、市場価格ではなく固定資産税評価額を使います。これは実際の建築費のおおよそ5〜6割程度になるのが一般的です。

土地は路線価という国が決めた価格で評価されます。路線価は実際の取引価格のおおよそ8割程度に設定されています。さらに区分マンションの場合、土地の持ち分はごくわずかなので、土地部分の評価はかなり小さくなります。

ここが投資マンションのポイントです。

賃貸中の物件は「借りている人の権利」の分だけ、所有者が自由にできない財産として扱われます。そのため、

つまり「収益物件として人に貸している」こと自体が、評価を下げる要素になるのです。

3,000万円の現金と、3,000万円の賃貸中マンションを比べた、よくあるイメージです（物件によって差があります）。

評価額が約3分の1になれば、その分にかかる相続税も大きく変わります。相続税の税率は財産が多いほど高くなるので、資産が多い人ほど効果が大きくなります。

きれいな話だけでは終わらせません。注意点を3つ言います。

相続税には基礎控除があります。「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」までは、そもそも相続税がかかりません。

例えば配偶者と子ども2人なら4,800万円まで非課税です。財産がこの範囲に収まる人が「相続対策」でマンションを買っても、下げる税金が存在しません。

相続税を数百万円減らせても、物件そのものが数百万円値下がりしたら意味がありません。相続対策だとしても、物件選びの基準は通常の投資と同じです。出口で売れる物件を選ぶこと。ここは絶対に妥協してはいけません。

亡くなる直前に借金をして高額な物件を買うような、露骨な節税は税務署に否認された事例があります。「相続対策はやるなら早めに、常識の範囲で」が鉄則です。

「相続対策になりますよ」という営業トークは、嘘ではありません。ただ、あなたに当てはまるかどうかは別の話です。そこを確認してから買うのが、後悔しない順番です。

きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。

▼次に読む：相続対策で不動産を検討するなら、物件より先に「会社選び」からどうぞ。