「利回り10%」に騙されるな。表面利回りと実質利回りの違いを現役営業マンが解説

マンション投資

2026.07.092026.07.28

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「利回り10%の物件が出ました。かなりお得です」

こんな営業トークを受けたら、まず疑ってください。

鍛太(けんた)です。京都・大阪で投資用マンションの営業をしている現役の営業マンです。

今日は、不動産投資で一番カモられやすいポイント、「利回り」の話をします。

先に結論です。

広告や営業トークに出てくる利回りは、ほぼ「表面利回り」。実際にあなたの手元に残るお金は、その半分以下になることもザラです。

表面利回りとは？「都合のいい数字」です

表面利回りの計算式は、とてもシンプルです。

表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、価格1,000万円・家賃月8.3万円(年間約100万円)の物件なら、表面利回りは約10%。

「1,000万円投資して、年100万円入る。10年で元が取れる!」

そう見えますよね。でも、この計算には大事なものが全部抜けています。

物件を持つと、毎年こういうお金が出ていきます。

・管理費、修繕積立金
・賃貸管理会社への手数料(家賃の5%前後)
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・設備の修理費(給湯器、エアコンなど)
・入退去時の原状回復費、広告料
・空室期間の家賃ゼロ

そして、ローンで買っていれば金利の支払いも乗ってきます。

さっきの物件で、ざっくり計算してみます。

年間家賃収入:100万円

▼ここから引かれるもの(年間)
・管理費、修繕積立金:24万円
・賃貸管理手数料:5万円
・固定資産税など:8万円
・保険、修繕の積み立て:5万円
・空室損(2年に1ヶ月と想定):4万円

合計:約46万円

手元に残るのは、約54万円。

実質利回りは5.4%まで下がりました。表面10%の物件の、これが「素顔」です。

ローンの金利支払いがあれば、ここからさらに減ります。

答えはシンプルで、数字が大きく見えるからです。

「利回り10%」と「実質5%前後」。どちらが売りやすいかは、言うまでもありません。

ウソではないんです。表面利回りも計算上は正しい数字です。ただ、あなたの判断を狂わせる「都合のいい数字」ではあります。

物件資料を見る時は、この順番で確認してください。

営業マンに聞くべき質問はこれです。

「実質利回りだと、何%になりますか?」

即答できない、話をそらす、表面の話に戻したがる。そんな営業だったら、その物件は見送りで大丈夫です。

・広告の利回りは、ほぼ表面利回り
・実際は諸経費と空室損で、手残りは大きく減る
・表面10%が実質5%前後になるのは普通にある話
・「実質利回りは?」の一言が、あなたを守る

数字は、正しく見れば裏切りません。裏切るのは、数字の見せ方です。

きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。

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