「売ったら、手元にいくら残りますか？」
売却のご相談で必ず出る質問です。そして多くの方が、売却価格からローン残債を引いた金額を「手残り」だと思っています。実際には、そこから費用と税金が引かれます。ここを知らずに売ると、「思ったより残らなかった」になります。
京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。今日は、投資用マンションを売るときにかかる費用と税金を、現場で説明している順番で整理します。
結論｜手残り＝売却価格−ローン残債−費用−税金
先に式だけ覚えてください。手残り＝売却価格 − ローン残債 − 売却費用 − 税金。このうち「売却費用」と「税金」が、事前に見落とされやすい部分です。
売却費用｜主なものは3つ
- 仲介手数料——売却価格400万円超の場合、上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」。2,000万円なら約72.6万円が上限です
- 印紙税——売買契約書に貼る印紙。売却価格1,000万円超〜5,000万円以下なら、軽減措置適用で1万円（執筆時点）
- 抵当権抹消の費用——ローンが残っていた物件は、完済後に抵当権を外す登記が必要。登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士に頼むと報酬が別途1〜2万円程度
このほか、ローンを繰り上げ返済する際の手数料や、賃借人がいる場合の敷金の引き継ぎ精算も発生します。金額は金融機関・契約内容で異なるので、売却前に確認してください。
税金｜「譲渡所得税」が本丸。5年で税率が倍近く変わる
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。ポイントは所有期間5年の線です。
- 所有5年以下（短期譲渡）：税率 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
- 所有5年超（長期譲渡）：税率 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
注意点が2つあります。1つ目、「5年」は売却した年の1月1日時点で判定されます。買ってから丸5年経っていても、その年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期扱いです。現場では「あと数ヶ月待てば税率が半分」というケースを何度も見ています。
2つ目、これが投資用マンション特有の落とし穴です。譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、投資用は毎年の減価償却で取得費が減っています。買った値段と同じ値段で売れても、帳簿上は利益が出て税金がかかることがある。「売値＝買値だから税金ゼロ」ではありません。
売った翌年に確定申告が必要
譲渡所得が出た場合、売却した翌年の2〜3月に確定申告が必要です。損失が出た場合も、投資用（事業用・雑所得扱い）の損益通算には制限があるため、自己判断せず税理士に確認してください。税額の具体的な計算は、必ず専門家にお願いします。
現場の本音｜「いくらで売れるか」より先に「いくら残るか」を出す
売却の相談を受けたとき、私が最初にやるのは査定ではなく、手残りの概算です。売却価格が100万円上がるより、税率が短期から長期に変わる方が手残りに効くことは珍しくありません。「高く売る」の前に「いくら残るか」を知る——売り時の判断（別記事）も、この数字があって初めてできます。
まとめ
- 手残り＝売却価格 − ローン残債 − 売却費用（仲介手数料・印紙税・抵当権抹消）− 税金
- 譲渡所得税は所有5年（売却年の1月1日判定）で税率が約2倍違う
- 投資用は減価償却で取得費が減っているため、「売値＝買値」でも税金が出ることがある
- 制度・税率は執筆時点の情報。具体的な計算は税理士へ
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きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
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