「ワンルームがダメなのはわかった。じゃあ、何を買えばいいの？」
鍛太（けんた）です。京都・大阪で投資用マンションを売っている現役営業マンです。
これまでの記事で、ワンルーム投資をすすめない理由を書いてきました。今日はその答え編です。
私の結論はシンプルです。
「投資家以外も買いたくなる物件」を買ってください。
不動産投資の損益は「売る時」に確定する
まず前提の話です。
家賃収入がいくら入っても、売る時に大きく値下がりしていたら、トータルでは負けです。逆に、家賃はそこそこでも高く売れれば勝ち。
つまり不動産投資は、「出口（売却）」までがワンセットです。
ワンルームの最大の弱点はここでした。買い手が投資家しかいないので、利回りから逆算して値段を叩かれる。
なら、答えは逆を行けばいい。「住みたい人が買ってくれる物件」なら、出口が強くなります。
出口に強い物件の3条件
条件1：実需が厚いエリアであること
実需とは「自分が住むために買う人」のことです。
都心部や、交通の便が良く生活しやすい人気エリアには、実需の買い手が常にいます。売る時に「投資家か、住みたい人か」の両方に売れる物件は、価格が粘ります。
条件2：40〜60㎡の1LDK〜2LDKであること
この広さには、複数の需要が重なります。
・単身赴任、転勤族の賃貸需要
・共働き夫婦（DINKS）の居住需要
・セカンドハウスを探す層
・老後に住み替えたいシニア層
ワンルームの需要層が「単身の賃借人」だけなのに対し、この広さは需要の入口が何重にもあります。一つの需要が減っても、他が支えてくれる構造です。
条件3：供給が増えにくい場所であること
需要が厚くても、隣にどんどん新築が建つエリアでは競争が終わりません。
土地に限りがある都心部や、規制で新規建設が難しいエリアは、既存物件の価値が守られやすくなります。
例えば私の営業エリアである京都市の中心部は、景観規制で建物の高さが制限されていて、新しいマンションを建てにくい場所です。供給が構造的に増えない。こういう場所の物件は、時間が経っても価値が落ちにくいのです。
まとめ：出口から逆算して買う
・不動産投資の勝ち負けは売る時に決まる
・「投資家以外も買いたい物件」は出口が強い
・条件は「実需の厚いエリア×40〜60㎡×供給が増えない場所」
・買う前に「これ、10年後に誰が買ってくれる？」と自問する
物件選びで迷ったら、この記事の3条件に照らしてみてください。
きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
▼次に読む：出口まで一緒に考えてくれる会社の見分け方はこちら。
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