結論：投資用マンションを持ったら、確定申告をした方がいいケースがほとんどです。利回りがよほど高い物件でなければ、経費で不動産所得は赤字になることが多く、給与の税金が戻ることがあるからです。最初の年は購入時の費用も加わって、赤字がさらに大きくなりやすい。ただし「赤字なら全部戻る」わけではありません。
「マンションを買ったんですけど、確定申告って何をすればいいんですか？」
引き渡しが終わったお客様から、ほんまによく聞かれる質問です。京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。今日は、会社員の方が投資用マンションを1戸持ったときの、最初の年の確定申告を、国税庁の情報にもとづいて整理します。具体的な税額の判断は、必ず税理士に確認してください。
そもそも申告が必要か｜赤字の年は、ほぼ全員が申告します
家賃収入は「不動産所得」になります。計算は、家賃などの収入から必要経費を引いた額です。
先に結論を言うと、不動産所得が赤字（マイナス）の年は、確定申告をします。赤字を給与の所得と差し引き（損益通算）して、給与から引かれていた税金を戻してもらうためです。投資用マンションを持つ会社員の方は、ここが目的の一つになっている方も多い。申告しなければ、戻るはずの税金は戻りません。現場の感覚でも、赤字の年はみなさん申告しています。
よく聞く「20万円以下なら申告不要」は、黒字が0〜20万円の人の話です。会社員の場合、給与を1か所から受けていて、年末調整が済んでいて、給与の年収が2,000万円以下などの条件を満たし、給与以外の所得（収入から経費を引いた額）が年20万円以下なら、所得税の確定申告は不要です。よく「家賃が20万円以下なら」と誤解されますが、収入ではなく所得で判断します。なお、所得税の申告が不要でも住民税の申告が必要になる場合があるので、お住まいの市区町村に確認してください。
つまり、赤字なら申告する（税金が戻る）／黒字0〜20万円なら所得税の申告は不要な場合がある／20万円を超える黒字なら申告が必要、と覚えておけば大丈夫です。最初の年は購入時の費用で赤字になりやすいので、まず申告する前提で準備しましょう。
最初の年にそろえる書類
- 売買契約書・重要事項説明書・精算書（購入時の費用の内訳）
- ローンの返済予定表（利息の額が分かるもの）
- 賃貸借契約書と、管理会社からの送金明細（家賃の入金と差し引かれた費用）
- 固定資産税の納税通知書、火災保険の証書、登記の費用や不動産取得税の領収書
- 会社の源泉徴収票
経費になるもの・ならないもの
国税庁の手引きで、不動産所得の必要経費の例として挙げられている主なものは、固定資産税などの税金、火災保険料、修繕費、減価償却費、借入金の利子です。区分マンションなら、毎月の管理費・修繕積立金や、管理会社に払う委託料も経費にします。
- 購入時の登録免許税・不動産取得税：業務用の建物なら、その年の必要経費になります。最初の年に赤字になりやすいのは、主にこのためです
- 仲介手数料：その年の経費ではなく、建物と土地の取得価額に含めます（建物分は減価償却で少しずつ経費になる）
- 管理費・修繕積立金：毎月払う管理費と修繕積立金は、実務では払った年の経費にしています。修繕積立金について国税庁は、原則は修繕が終わった年の経費としつつ、国土交通省の標準管理規約のように「払った積立金は返さない」などの条件を満たす規約なら、払った年の経費にしてよいとしています。一般的な分譲マンションの規約はこの形なので、払った年でよいケースがほとんどです。気になる場合は管理規約を確認してください
- ローンの元金：経費になりません。経費になるのは利息の部分だけです
減価償却｜建物の分だけ、何年かに分けて経費にする
土地は減価償却しません。建物の部分だけを、耐用年数に分けて経費にします。鉄筋コンクリート造の住宅用は47年です。中古で買った場合は、残りの年数で計算する簡便な方法があります（法定耐用年数から経過年数を引き、経過年数の2割を足す。全部経過していれば法定耐用年数の2割）。建物と土地の金額の分け方は、売買契約書や固定資産税の評価額をもとにするのが一般的です。
もう一つ、現場で差が出るのが「建物の本体」と「設備」を分けられるかです。売主から本体と設備の金額の内訳（対価の証明）を出してもらえる物件なら、電気設備や給排水設備などの「建物附属設備」は15年で償却できます。
たとえば建物3,000万円の場合、全部を47年で償却すると年およそ66万円。本体2,000万円を47年・設備1,000万円を15年に分けると、最初の15年は年およそ111万円になります（定額法）。最初のうちは借入金の利息も大きいので、物件によりけりですが、10年前後は赤字になるイメージです。分けられるかどうかは物件ごとに違うので、買う前に売主に確認してください。
赤字の注意点｜土地の分の利息は、給与と差し引けない
不動産所得が赤字なら、給与所得と差し引き（損益通算）して、給与から引かれていた税金が戻ることがあります。ただし、土地を買うために借りたお金の利息にあたる部分は、差し引きの対象になりません。区分マンションでも、土地の持分に対応する利息がこれにあたります。
営業の現場で「赤字になるから税金が戻ります」と聞いた方は、この点を確認してください。思ったほど戻らないことは、正直、珍しくありません。
一方で、すでに土地や建物を貸していて、不動産所得が黒字の方は事情が違います。この制限がかかるのは、不動産所得の全体が赤字になって給与などと差し引くときだけです。不動産所得の中で黒字の部分と相殺する分には、土地の分の利息もそのまま経費になります。そのため、地主の方などが減価償却のできる建物（マンション）を持つと、その赤字で今の不動産所得の黒字を減らしやすい。これは現場で実際によく相談される点です。具体的な効果は、必ず税理士に試算してもらってください。
節税の仕組みと限界は、こちらにも書いています。
青色申告｜1戸なら控除は最高10万円
不動産所得があれば、規模に関係なく青色申告はできます。ただし、部屋数がおおむね10室以上（または5棟以上）の「事業的規模」に届かない場合、青色申告特別控除は最高10万円です。55万円・65万円の控除は、事業的規模であることなどが条件になります。「青色にすれば65万円」と聞いたら、1戸ではそうならないと覚えておいてください。申請書は、原則としてその年の3月15日まで（1月16日以後に始めた場合は、始めてから2か月以内）に出します。
いつ出すか
確定申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。税金を戻してもらうだけの申告（還付申告）なら、翌年1月1日から5年間出せます。
まとめ
- 利回りが特に高い物件でなければ、不動産所得は赤字になることが多い。最初の年は購入時の費用でさらに大きくなる
- 赤字の年は申告して、給与と差し引き（損益通算）で税金を戻す。「20万円以下は不要」は黒字が小さい人の話で、収入ではなく所得で判断
- 元金は経費にならない。土地の分の利息は、不動産所得の赤字を給与と差し引くときは対象外（不動産所得が黒字の人は経費にできる）
- 1戸の青色申告は控除10万円まで。具体的な判断は税理士へ
参考：国税庁タックスアンサー No.1370（不動産収入を受け取ったとき）、No.1900（給与所得者で確定申告が必要な人）、No.1373（事業的規模かどうかの判定）、No.2100（減価償却のあらまし）、No.1391・2250（損益通算）、質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」。制度は執筆時点の情報です。
きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
コメント