投資用マンションが売れないのはなぜ？原因4つと、それでも売れないときの選択肢

マンション投資

投資用マンションが売れない原因は、価格・利回り・物件の条件・売り方のどれか。現役営業マンが確認する順番と、それでも売れないときの4つの選択肢を整理。

2026.10.05

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結論：投資用マンションが売れない原因は、たいてい「価格」「利回り」「物件の条件」「売り方」のどれかです。原因が分かれば、打つ手も決まります。

「売りに出して3ヶ月、問い合わせがほとんどないんです」

売却のご相談で、こう言われることがあります。京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。今日は、投資用マンションが売れないときに、現場で最初に確認する順番を書きます。

原因①｜価格が「ローン残債」から決まっている

一番多いのがこれです。「残っているローンを返せる金額で売りたい」という気持ちで価格を決めると、相場より高くなりがちです。買い手は、あなたの残債とは関係なく価格を見ます。残債はあなたの事情であって、物件の価値ではありません。

まず、査定額の「根拠」を確認してください。近くの似た物件がいくらで売れたのか。その説明がない価格は、あてになりません。手元にいくら残るかの計算は、こちらにまとめています。

入居者がいるまま売る投資用マンションの買い手は、次の投資家です。投資家は、間取りや眺めより「この価格で、家賃はいくら入って、管理費と修繕積立金はいくら出ていくか」を見ます。

つまり、価格は利回りから逆算されます。家賃に対して価格が高すぎると、どれだけ良い物件でも、投資家の検討の候補に入りません。同じエリアの売り物件が、どれくらいの利回りで出ているかを見比べてください。

築年数が古い、駅から遠い、修繕積立金の値上げや大規模修繕の一時金が予定されている、管理状態が悪い。こうした条件は、買い手の融資の通りやすさや、検討する人の数に響きます。

条件そのものは変えられませんが、伝え方は変えられます。修繕履歴、管理組合の資料、長期修繕計画をそろえて、「分からないから避ける」を減らすこと。投資家は、分からない物件ほど価格を低く見ます。

投資用マンションの売却に慣れていない会社に任せると、買い手である投資家に情報が届きにくくなります。また、専任媒介や専属専任媒介の契約期間は3ヶ月以内と決まっています。3ヶ月たっても反応がなければ、会社を見直すのも一つの方法です。任せる相手の選び方は、別の記事に書きました。

どれを選ぶかは、「いつまでに、いくら必要か」で決まります。売り時の考え方はこちらです。

きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。