「ワンルーム投資って、やめたほうがいいんですか？」
これは、私が仕事で一番よく受ける質問です。
申し遅れました。鍛太（けんた）と申します。京都・大阪エリアで投資用マンションの営業をしている、現役の営業マンです。
売る側の人間がこんなことを書くのはどうかと思いつつ、正直に答えます。
私は、ワンルーム投資はおすすめしません。新築でも、中古でもです。
この記事では、その理由を「売る側の視点」から包み隠さずお話しします。
理由1：ワンルームは、いつの時代も供給され続ける
ワンルームマンションは、デベロッパーにとって作りやすい商品です。狭い土地にもたくさん作れて、1戸あたりの価格も手頃だから売りやすい。
つまり、これからも供給され続けます。
あなたが買ったワンルームは、毎年生まれてくる「新しいワンルーム」と、ずっと競争し続けることになります。
理由2：古くなった瞬間、競合だらけになる
新しいうちは入居者がつきます。問題は10年後、20年後です。
同じエリアには、あなたの物件より新しいワンルームが必ず建っています。設備も新しい、見た目もきれい。家賃が同じなら、入居者はどちらを選ぶでしょうか。
答えは明らかです。そうなると、家賃を下げて対抗するしかなくなります。
理由3：売りたくなった時、買い手が「投資家しかいない」
ここが一番大事なポイントです。
ワンルームを買う人は、ほぼ100%投資家です。自分が住むためにワンルームを買う人は、ほとんどいません。
投資家は感情で買いません。「利回り」という数字だけで値段を判断します。
家賃が下がっていれば、そこから逆算されて売値も下がる。つまりワンルームは、「出口(売却)」で苦労する構造になっているのです。
不動産投資は、買う時ではなく売る時に損益が確定します。出口が弱い物件は、それだけで大きなハンデを背負っています。
じゃあ、何を買えばいいのか
「ワンルームがダメなら、何ならいいの?」
私の答えはシンプルで、「投資家以外も買いたくなる物件」です。
具体的には、都心部の実需(自分で住みたい人)が厚いエリアにある、40〜60㎡の1LDK〜2LDKです。
この広さは、単身赴任の方、共働きのご夫婦、セカンドハウスを探す方など、複数の層から需要があります。そして何より、「住むために買いたい」という人がいるので、売る時に投資家だけを相手にしなくて済みます。
出口が強い。だから値崩れしにくい。これが物件選びの本質だと、私は現場で実感しています。
ここまで読んで「自分の場合はどうなんだ」と思った方へ。大事なのは、1社の営業トークだけで決めないことです。別のプロの話も聞いて比較すれば、営業マンの「いい話」を冷静に見られるようになります。無料の個別面談なら費用はかかりません。話を聞いた上で「買わない」という選択も、もちろんアリです。
まとめ:数字とだけ向き合えば、カモられない
最後にまとめます。
・ワンルームは供給され続けるので、競争に終わりがない
・古くなると家賃が下がりやすい
・売る時の買い手が投資家だけなので、価格を叩かれやすい
・買うなら「実需のある広さ×エリア」で出口の強い物件を
不動産投資は、正しい知識さえあれば怖いものではありません。怖いのは、知識ゼロのまま営業トークだけで決めてしまうことです。
このブログでは、現役営業マンだから知っている「業界の本音」をこれからも発信していきます。
きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
▼次に読む：変な物件は、変な会社から出てきます。物件より先に「会社」を見分ける方法はこちら。
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