「不動産投資はやめとけって、みんな言うんですけど……実際どうなんですか？」
商談でもよく聞かれる質問です。売る側の人間としてこの質問に答えるのは勇気が要りますが、正直に言います。「やめとけ」と言われるのには、ちゃんと理由があります。そしてその理由は、分解すればほとんどが「知らずに買うから」に行き着きます。
京都・大阪で20年以上、投資用マンション営業の現場にいる鍛太（けんた）です。宅建士。今日は「やめとけ」と言われる理由を、売る側の視点から7つに分解します。煽りません。現場で見てきたことや、業界で繰り返されてきた問題を7つに整理します。
理由①｜しつこい営業電話のイメージが強すぎる
「不動産投資＝突然かかってくるしつこい電話」。このイメージが業界全体の信用を下げているのは、かける側の私が一番よく知っています。電話営業自体が悪ではありませんが、強引な会社がいるのも事実。断り方を知っておくだけで、この業界との付き合い方は変わります。
理由②｜ワンルーム投資で失敗した人が多い
「やめとけ」の声の多くは、実はワンルーム投資の失敗体験から来ています。供給過多・買い手が投資家だけ・出口の弱さ——構造的に苦しくなりやすい商品なんです。不動産投資全体の問題ではなく、「何を買ったか」の問題であることが多い。
理由③｜サブリース（家賃保証）のトラブルが多かった
「家賃保証があるから安心」で買って、後から保証賃料を下げられて苦しくなる——ニュースにもなったこの構図が、「不動産投資は怖い」の印象を作りました。保証を外した素の収支で成り立つかを見る。それだけで、このリスクの大半は避けられます。
理由④｜表面利回りに騙される人が後を絶たない
「利回り10%」の広告の数字から、管理費・修繕積立金・税金・空室・金利を引くと、手残りは想像よりずっと薄い。表面の数字で買って「話が違う」となる——これも「やめとけ」の定番の理由です。引き算した後の数字で判断すれば防げます。
理由⑤｜新築は買った瞬間に値下がりする
新築価格には新築プレミアムや販売経費が乗っているため、中古市場に出たときに価格差が生じることが少なくありません。これを知らずに買って、売ろうとして初めて気づく——「不動産投資で損した」の中身が実はこれだった、というケースは本当に多い。
理由⑥｜頭金ゼロ・フルローンで余裕なく始めてしまう
「頭金ゼロで始められます」は「余裕ゼロで始まります」になり得ます。金利のある時代になった今、フルローンの収支は空室や金利上昇への耐性がその分だけ小さい。始め方の問題であって、不動産投資そのものの問題ではありません。
理由⑦｜出口（売却）を考えずに買ってしまう
買うときは誰もが熱心に検討するのに、「将来誰に売れるか」を考えて買う人は驚くほど少ない。売却とは買ってくれる人を探すゲームです。出口の買い手がいない物件を持ち続けることが、「やめとけばよかった」の最終形です。
まとめ｜「やめとけ」の正体は、7つとも「知らずに買う」こと
並べてみると分かる通り、7つの理由はどれも「不動産投資が必ず損をする」という話ではありません。知らずに買った人が失敗し、その声が「やめとけ」になっている——売る側から見てきた実感です。
だから私の答えはこうです。「やめとけ」と言われる理由を全部知った上で、それでも数字が合う物件なら検討すればいい。知らないまま買うくらいなら、本当にやめておいた方がいい。
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こんな方に読んでいただきたい内容です。
- これから初めて投資マンションを検討する方
- 営業を受けているが、判断基準が分からない方
- すでに持っていて、次の1戸や売却を迷っている方
きれいごとは言いません。一緒に知識を鍛えていきましょう。
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